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新e彩e星彩平台 - 北京正在迎来一波抄底期,错过了,你可能会懊悔
  • 2020-01-09 10:31:00
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    新e彩e星彩平台,猫叔 地产解毒

    01

    房价涨跌看起来很复杂,普通人琢磨不透,但其实说到底,只有三件事:

    1、未来10年、20年涨不涨。

    2、3-5年之内涨不涨。

    3、1年之内涨不涨。

    这是关于房价涨跌的三个疑惑了。这三个疑惑,往往最容易引起争论,刚需们也最容易被忽悠,解决了这三个疑惑,就明白了楼市的本质。

    首先回答第一个问题,凡是认为以后房价不会上涨,拿出各种唬人的经济数据,还有人口老龄化说事的,都是没有基本知识打底、缺乏逻辑思维的水货。

    为什么呢?一是未来中国各个城市会出现很大的分化,大城市圈人口不断聚集,非城市圈人口流失严重,所以大城市圈人口是净增长的,尤其是一二线的大城市,随着城镇化、人才落户等措施的加快,会不断有年轻人补充进来,大大降低常住人口老龄化比例。

    所以未来10-20年房价涨不涨,还是要分城市看,在不在大城市圈,人口是不是净流入的,当地常住人口老龄化比例是多少?

    很显然,放在10-20年来看,凡是在大城市圈、人口净流入的城市,一定要长期看涨的。

    过早看空楼市,是无能的表现。

    第二个问题,3-5年涨不涨。这是一个中期的问题,普通人投资房产,即使要卖掉,也必须持有3-5年左右的时间,这个是交易税费、房产的长短周期来决定的。

    过去买房就能赚,无非是抓住了全国城镇化、人口的红利,但以后城市之间分化越来越厉害,分析全国房价情况,已经没有任何意义了。

    现在要结构性行情,只有大城市圈的城市,才有机会。

    以前北京是三年一个周期,三年一大涨,全国是五年一个周期,五年一大涨。但未来的形势会发生变化。

    我们看全国的房价走势,从2017年以后,一线城市是下跌的,二线在上涨,三线城市涨幅最快。即使是同一时期,全国一二三线城市的涨跌是不同的,甚至是相反的。

    所以怎么判断一个城市3-5年的房价走势呢?一是看政策,调控政策就代表了对涨跌的态度,如果过快上涨,那么就要打压,如果地区库存过多,会通过人口落户、减免房产交易中的税费等相关政策适度放松。(放松限购限贷短期是不可能的,因为对楼市刺激太大了)

    另外还要看供需关系。近两年的土地出让情况、市场上的库存情况,如果一个地块近两年土地出让很多,市场上库存是有史以来最高,那么大概率是不好涨的。

    如果近两年一个城市土地出让情况逐渐减少,同时政策开始有一些松动,那么还是及早上车的好。

    第三个问题,就是1年之内涨不涨。短期的楼市行情,主要是受政策影响,以及楼市的季节性因素决定的。

    政策影响是什么?突发性质的利好,比如划个新区,比如人口落户,比如今天深圳调整住宅标准线,减免税费等等。

    楼市的季节性因素,就是正常市场下(突发性的政策收紧、放松除外),基本上经济面向好的城市,每年3-5月份都有迎来一波小涨。

    如果市场更好的情况,那么金九银十也有可能。如果市场不好,金九银十就会泡汤。而6-8月份,是楼市的真空期,市场比较平稳,或者可以说冷淡。

    这就是房价涨跌的方法论,虽然说起来简单,但是还要参考政策、土地出让、商品房库存等等因素,综合起来看,很多人懒得收集数据,不愿动脑子,所以只能被骗子们牵着鼻子走。

    但掌握这个方法论不是没好处的,如果你想鉴定一个大v是不是骗子,那么就看他关于楼市这三个问题的回答。如果都说涨,或者都说跌的,那百分之百是骗子。

    02

    以北京为例,我们用上述方法来解读下。一个城市3-5年主要的房价走势,应该如何观察?

    第一个问题:未来10-20年北京房价还会上涨吗?

    会,当然会。

    有人问,怎么可能?北京不是在疏解人口吗?北京老龄化也很严重呀。

    看起来是这样。根据有关部门统计,2017年底北京全市60岁及以上户籍老年人口约333.3万,占户籍总人口的24.5%,户籍人口老龄化程度居全国第二位。

    看起来很惨对不对。

    我们再来看另外一组数据——根据有关部门统计,2017年末北京常住人口中65岁及以上人口为10.90%,为全国第十五位。如果单算65岁以及以上人口总数,北京老人总数在全国排名20名以外。这与很多城市的常住人口、户籍人口老龄化程度都很高的情况,几乎是天壤之别。

    北京户籍60岁以上人口占比是24.5%,常住人口65岁以上人口占比才10.90%,这是为什么?

    因为北京有三分之一的外来人口,而这些人群绝大多数是年轻人。

    这说明什么?即使是在加快疏解非首都功能的前提下,依然有大量的年轻人选择来北京工作,这就是大城市的吸引力。

    第二个问题,未来3-5年,北京房价怎么走?这是中长期的问题。

    首先声明,这里我无法预判未来的政策走向,以及各种突发情况,但我们根据现有的数据,依然可以得出一些有意思的结论。

    过去十年,北京楼市是三年一个周期。也就是三年内必有一波涨幅。

    有人说,这种周期性规律主要是叠合了货币周期、经济周期造成的,其实不用那么复杂,我们直接从供需角度看就可以。

    比如,举个例子,我找出北京市2010年-2016年历年的土地供应情况。大家看看能不能找出什么规律。

    请注意,这里2010年土地供应完成率是101%,超额完成,我们可以看到2010年是个土地供应大年,所以2010-2011年北京房价稳中小跌。

    再来看,2013年的土地供应完成率达到108%,13年北京出现了一次小涨,但却是有史以来北京历次周期涨幅最低的,而14年北京房价稳中小跌。

    而在上涨的年份中,比如12年、16年,北京土地供应的完成率一个是69%,一个才38%。

    这说明了什么?

    在住房需求比较稳定的市场下,当年的土地供应,可以影响未来1-2年的房价走势。

    如果我们把11-16年的土地供应平均计算,那么可以得出一个准确的数据——北京平均每年的土地供应量在1236公顷,其中有753公顷的保障住房,而商品房住宅供应只有483公顷。

    483公顷,这是一个水平线。远远超过这个数据,那么未来1-2年北京房价比较平稳。如果这个数据萎缩,那么未来1-2年北京楼市将会出现供不应求的局面。

    再看接下来的几年。

    2017年,是一个供应大年。北京商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%。这直接导致2017、2018年的市场有大量供应,所以房价比较平稳。

    而土地市场降温,流拍不断的2018年,住宅用地成交成交面积624万㎡,环比2017年下降36%,限价房用地占比最大,成交面积496.92公顷——这已经是一个相当不错的成绩了。

    再来看今年上半年的供应情况。在成交土地规划建筑面积中,可售商品住宅是207.34公顷。

    而我们知道,下半年土地供应,至少目前来看,不如上半年。

    因为2017、2018年供应量很大。根据目前情况来看,2020年房价总体会比较平稳。

    但是2021年,我们这里要打一个问号。

    03

    接下来我要说的是,第三个问题。近一年内楼市行情怎么走。

    经常听到一些大v们在年底说,我敢打赌,不出3个月,楼市必然回暖。

    结果到了第二年的3月份,楼市果然回暖,很多吃瓜群众纳闷:神了,预测好准。

    我呸。

    其实不过是抓住楼市一年内的季节性变化而已。

    通过土地供应可以粗略判断房价大概的涨跌情况,但一年之内细微的波动,还是体现在楼市的季节性变化中。

    我这里要说的是,接下来的几个月,从11月份到2月份之前,市场会给正在买房的人发一笔红包。

    而明年3月份之后买房的人,也可能会因为错过这个红包而后悔。

    为什么这么说呢?对于二手房成交占主流的市场来说,要么年底会出现翘尾行情,要么每年3-5月份,会迎来一波小阳春,这是惯例。

    “小阳春”如果3-5月份二手住宅月均交易量高于1-2月份月均交易量10%,就会出现小阳春。

    “年底翘尾”:11-12月份二手住宅月均交易量高于9-10月份月均交易量10%,就是“年底翘尾”。

    无论是年底翘尾,还是小阳春,对外的表现是成交量上升,市场回暖。这种现象,一方面原因是购房者发了年终奖,凑足了首付,另一方面,更重要的原因是学区房因素的影响。

    学区房,是比刚需还要刚需的存在。因为学区房有自己的独立行情——年底,是学区房看房最频繁的时候,年初是学区房成交最多的时候。

    为什么?我们完全可以倒推时间表。每年的4、5月份,是招生高峰期。也就是说,至少在3月份的时候,家长们需要把学区房搞定。

    房子签约需要2-3个月,看房最少需要1个月,这样倒推起来,其实留给家长们的时间并不多。

    有人说,现在别买房,房价还在跌,但是,孩子上学,不会等人。

    如果着急的家长,最好是在春节前把房子搞定。年前成交量刚要起来,价格还在低位;

    而不着急买学区房的家长,最好是错过3-5月份上涨期,等6-8月份淡季,房价稍微回调的时候,或者第二年年底再看。

    往往学区房成交是市场的风向标,学区房的效应,也会带动二手房市场。

    而二手房市场的回暖,又会形成新房市场的造势。

    新房市场,为了业绩和汇款,往往年底会尽快冲刺走量,尤其是当下供应量很大的大兴、昌平区,而第二年小阳春,很可能因为造势或者市场短暂回暖,折扣力度没那么大。

    买新房,年底也是一个比较不错的选择。

    你看,如果掌握了方法论,在合适的时机进入,就会谈下相对划算的价格,算不算是市场发给买房人的红包呢?

    但市场上,坑和漏并存,抄底和投资共生。

    最后给大家的建议是:

    年底适合抄底。但抄底需要本钱。

    适合抄底的人:刚需,学区房购买者,改善者。

    不适合抄底的人:高杠杆进入、炒房客、想着短期发一笔横财的人。

    持有房产,就像持有一朵时间的玫瑰,只要足够耐心,玫瑰自然会绽放。

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